就在业界还在为总部是产业地产性质还是商业地产内核争执不休的时候，全国各地已经开始了大举建设总部的热潮。然而这股热潮却使得当初的灰色空间持续扩大——总部的实质究竟是服务于2.5产业的总部办公楼，还是“挂羊头卖狗肉”的商业写字楼实质?这一模糊地带背后究竟有着怎样的经济发展、城市建设和地产开发语境?

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　　问题：目前以北上广为代表的一线城市正在大力推动总部的发展，沈阳、成都、武汉、南宁、等在内的二三线城市也纷纷掀起了总部的建设热潮，如何看待这种“总部热”现象呢?

　　赵弘(市社会科学院中国总部经济研究中心主任)：要探究总部，必须先要了解总部经济。总部经济是城市化发展、信息化发展的过程中，企业通过变革内部组织结构来进行新一轮资源组合，对总部进行集中配置，从而改变原有企业布局模式下发展局面的现象。

　　一些大城市由于人才、信息相对密集而不适宜继续进行生产制造活动，同时企业受限于城市交通拥堵、办公成本高企等因素，遇到了很多的困难和障碍，因而倾向于把生产制造转移到中小城市或欠发达地区。

　　而在中小城市，随着企业的发展，其需求与规模体量逐渐增大，受制于地理偏远、当地人才与不能满足企业的进一步发展等因素，这些企业也开始通过把总部配置在大城市的方式来满足发展需求。总部经济就是这样诞生与发展起来的。

　　总部经济使资源得以最优化配置：大城市能够重点发展研发、设计与营销等领域，而欠发达地区则专注于生产制造与加工等领域。

　　发展总部经济有两种模式：一种是随着城市的自然发展，市中心由于交通便捷、人才集中等区位优势，总部聚集区得以自然形成;另一种是通过人为规划来吸引企业总部进入当前稍欠发达的地区，使区域获得新的发展动力。

　　总部是总部经济的发展载体之一，是房地产商在开发过程中创造出来的产品之一。

　　目前最重要的是不要把总部与总部经济混为一谈。总部经济是一种资源配置的方式，是企业内在发展的要求与内在的经济规律。总部是适应总部经济发展要求衍生出的产品载体。

　　总部具有研发、营销、投资决策与信息服务等功能，只有围绕这些功能延伸出的总部才是可持续的。此外，总部还应该满足人的生活、休闲、娱乐等更高层面的需求。

　　张鹏(国家总部经济课题组总负责人)：发展总部经济不在于城市体量的大小，我们不能简单地认为总部经济只能在大城市发展，而小城市就没有这种资格与能力。纵观国内外的经济发展，如美国纽约以及中国上海等城市，成功的总部经济都是从中小城市开始发展起来的。

　　总部经济发展的关键要素在于高端智能人才的聚集，其次才是交通条件、城市建设等物质条件。这些高科技人才聚集在某个区域后，会通过吸引资金、投资者和优惠政策等要素进行配置。而这种配置必须是单一的产业价值配置，其他的物质基础围绕着这个单一产业价值进行发展，形成区域的总部经济。

　　周建成(经济学博士)：办公式工业园区不仅在一线城市多，在二三线城市也非常多。从产品销售难度来说，住宅、商业、办公和工业是依次递减。不少开发商会通过打擦边球的形式，在低一级的土地上做更高一级的产品，因此工业用地上出现了不少办公、商业甚至是住宅产品。有些开发商在离市中心较近的地区开发了办公产品，同时强调自身的绿色生态与低密度特点。这类办公产品与商业写字楼物业相比就有了很好的价格优势。

　　美国的工业地产中存在一种所谓的“柔性工业地产”，通常是服务于装备制造业的企业，但并未脱离工业领域，面对的还是园区内的企业办公需求。反观国内的开发商，更多的是服务于商业领域的办公，从这个方面来讲恐怕是不能长远发展的。

　　梁春(武汉动力联行董事长)：从广义上说，总部经济分为三种，一种是CBD这样的总部，以高端服务业为主，包含了会计师事务所、投行、券商、律师事务所、金融保险等机构;一种是企业研发类的总部，另一种就是所谓的“Office Park”，即近郊低密度的办公商务园区，如亦庄和丰台总部这样的类型。

　　总部经济并不是哪一个城市都能够容纳，沈阳远远不能跟北上广深这些一线城市相比，在这些地区，可能厂房是“刚需”，但总部并不是“刚需”，至少现阶段是不明显的。在这种地方做总部，各方可能都有自己的算盘：开发商让工业地产商业化，圈了一地，最终还是以商业地产的形式结束;企业客户买这种产品，很大程度上是当做投资产品，而不是出于自用的初衷，它们看重自买新区物业的保值升值作用;至于，是否招来承诺中的总部或许并不重要，关键是这片办公园区建设起来以后对周边土地价值的提升，更加有利于土地财政的持续。

　　问题：市场上多数总部项目与普通的商业写字楼没有太大区别，这种难以辨别的产品形态，是否会带来不公平的市场竞争等潜在问题?

　　赵弘：总部办公楼实际上和写字楼并没有区别，两者都是一种载体，而总部经济必须通过这样的载体来实现自身的发展。关键问题并不在总部产品层面上，而在土地制度上。

　　国内的土地政策是工业经济时代延续下来的，实际上已无法适应如今的城市经济发展。不能墨守成规地限定工业用地的价格。土地政策必须根据新兴经济发展的特点进行适当地调整。在近郊适合发展总部的土地，就不应该再以工业土地价格进行出让，而是应该适当变更土地性质和提高土地出让金进行调整。否则仍然以过于低廉的工业用地价格卖出土地，最后利益受损的还是和国家。

　　必须根据市场经济规律、城市发展规律、总部经济发展规律来适当地调整土地用途。我认为近郊的工业土地价格可以进行适当地调整，其价格处在工业用地与商业用地之间是比较合理的区间。

　　张鹏：这类打擦边球的开发商，实际上并没有面对太大的风险，这是由于地方的财政收益与其紧紧在一起，地方在这种利益的下，选择为这种模糊的开发行为保驾护航。这些看似铤而走险的开发商，实际上与地方结成了利益共同体，反而在扩张的道上更加无往不利。

　　周建成：在工业用地上开发商业写字楼，会导致资源错位，这种资源的紊乱使用使得生产要素配置错位，最终导致产业错位。相应的，区域经济也难以获得健康发展，也就无法实现推动区域经济发展的最终目的，而税收和政绩等自然也就无法实现了。

　　梁春：丰台总部是一种特殊地域、特殊经济、特殊下的特殊产品。当时市场对于园区的理解还处于初级阶段，这种产品属于“摸着石头过河”，没有太大的问题。但其成功并不具有普遍意义和可复制性。如果现在继续对外复制这种模式，其一是可能导致与现有法律法规相的风险，其二是其他城市的经济量级和条件是否适合这种模式，这是一个很大的问号。

　　中国房地产报：从哪些方面可以把这种自称服务于2.5产业的总部办公楼与商业写字楼区分开来呢?

　　张鹏：所谓的总部经济是指在单一产业价值观引领下高端智能的集化与聚合。从总部经济的4个关键要素就可以辨别出一个总部项目的。

　　首先，这个总部项目必须是单一产业价值的，无论是从硅谷到好莱坞，还是从金融街到陆家嘴，都是专注于单一产业;其次，必须有高端人群的聚合，高端智能人才是总部经济发展的不竭动力;再次，这种人才的聚合是大规模的;最后，这种聚合的观念是处在不断集化、创新与提升的过程中。

　　如同互联网行业的发展，由于大量的科技人才聚合，推动原本的互联网行业逐步发展成为云计算、以及后期的物联网概念，乃至再后来容纳了大数据等更广阔的高级概念。在这一过程中，互联网的产业价值观是在不断提升与深化的。而总部经济的价值也应该由类似的创新创意推动使之可以持续发展。周建成：在工业用地上建造办公楼实际上是一种资源错位的现象。如果是服务于与商业写字楼需求相同的客户群，开发商是完全没有必要在工业用地上开发此类产品。

　　有的开发商会以发展2.5产业为名义开发总部办公楼，但实际上这种说法是没有根据的。2.5产业是源于对工业旧厂房的，在不改变工业用地性质的前提下，为提高旧有厂房的利用率，才陆续出现了所谓的创新创业园区这类新概念。2.5产业是属于解决历史遗留问题的范畴。而在一块全新的工业用地上发展2.5产业，这是没有根基的。反观美国的“柔性工业地产”，其根植于制造业，因此依然属于工业范畴。没有根基的产品如同无源之水，必然走不远。

　　我们可以从几个方面区分这种所谓“服务于2.5产业”的总部与商业写字楼：首先，从客户性质上，工业园区内如果有办公类产品的需求，这些办公类产品也必然是面向入园的企业。如果客户群是普通的写字楼用户，那就非常可疑了;同时，总部办公楼无论是装修还是相应的硬件设施是没有商业写字楼那么“豪华”的。此外，我们还可以通过后期服务来进行对比，从而辨别开发商的真实意图是否更倾向于销售写字楼。

　　周世义(经开投资开发股份有限公司总裁)：由于从园区的规划上难以区分产品是真正服务于2.5产业，还是商业写字楼或是住宅别墅，因此必须从园区的后期建设来考察，也就是说必须从园区创造出的社会效益、经济效益来考察。其中，园区贡献的税收、创造的就业数量等都是衡量的标准。

　　梁春：丰台总部和东北总部更应该归为产业园区的范畴，因为这种产品并不是纯粹意义的商业地产，而是一种办公园区，是低密度、高绿化的办公集中区。也不能用所谓的“2.5产业”来严格地框定或者概括总部，因为从上游的分类就不是很清楚，企业和经济发展迅速，已经远超过原来划定的产业细分范围，这就导致新办公形态的承载体是建立在工业用地还是商业用地上，这又没有一个标准、权威的答案。

　　中国房地产报：从哪些环节可以对总部项目进行有效监管，使其得以杜绝做商业写字楼的嫌疑呢?

　　赵弘：出现这种状况核心原因还不在开发商，而是责任以及政策法规的缺位导致。由于制度与规划滞后，部门在新经济规律面前又没有与时俱进地进行研究与调整，导致最后吃亏的还是自身。

　　首先，在规划阶段就应该有所作为，必须结合城市当前的发展阶段以及经济发展规律，来论证城市开发多大的载体容量以满足市场需求。不能让开发商盲目地自行开发，导致巨大的市场浪费。必须通过规划监管实现市场和行政的结合，而非市场发展。其次，要进行全程监督，从这些总部项目的立项、规划到销售等各个阶段进行全面监管，防止少数开发商钻。

　　张鹏：这种模糊地带实际上从立项层面，也就是顶层设计环节上就可以杜绝掉。审批单位在审批总部项目时，就要查看其是否符合总部经济的4个关键要素，如果不符合单一产业、高端智能人群、大规模聚合、不断集化与提升这几个要素，这个项目实际上就不是合格的总部。只要审批部门严格执行，这些想走捷径的开发商也不会得到包括土地规划部门在内的其他部门的批准，那么后续的银行也就不会批准贷款，项目也就无从做起了。在整个过程中，最关键的和责任还是在手上。

　　周建成：我们可以从以下这几个方面杜绝这种灰色空间的存在：第一，在土地出让环节当中，必须在出让文件中明确土地用途;第二，必须严格把关企业规划报批的审查程序;第三，在销售环节中，对购买者资格的把关能够起到很好的监督作用;第四，对产权证的控制也能杜绝这种模糊地带，比如一栋楼一个产权证的政策，使得只有大型的且有研发需求的企业才有能力购买这种工业地产产品。

　　周世义：首先必须抬高相应的准入门槛，由于各地的实际情况不一样，因此相应的机制与要求也不一样，但的执行力度不能和以往那样过松或过紧。此外，也可从园区的后期进行验证，如每亩税收是否达到相应的数据要求。